【案件基本信息】

　　1.案由：房屋买卖合同纠纷

　　2.当事人

　　原告（上诉人）：冯某

　　被告（被上诉人）：周某、北京某房地产经纪有限公司

【基本案情】

　　2009年10月18日，冯某通过北京某房地产经纪有限公司介绍，与周某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定冯某将坐落于北京市昌平区某处（建筑面积约90平方米）自有房屋卖给周某，房屋成交价为96万元，合同签订时周某需向冯某交纳定金3万元，首付款32万元在2009年10月25日之前由周某支付给冯某，剩余房款61万元于房屋过户当日支付，其中房款30万元由周某所贷款银行支付给冯某，过户后的三个工作日到账。合同签订后，周某于2009年10月18日支付冯某购房款35万元，冯某将房屋交付周某。2009年12月19日，冯某将房屋所有权证交给经纪公司。2010年2月7日，周某之妻吴某与冯某办理了网签合同，并于2010年2月8日进行了房屋产权转移登记。2010年2月8日，周某支付冯某购房款37万元。2010年3月24日，贷款银行将周某所贷房款24万元打入冯某账户。

　　本案中的过户时间为2009年12月19日。冯某认为周某给付尾款时间和办理产权转移手续的时间均超过了合同约定时间，分别违反了合同的第七条第二款和第十条的约定，而经纪公司则在合同履行过程中存在误导、隐瞒、欺诈等行为，造成其卖房收入减少。故冯某要求周某与经纪公司支付违约金，同时经纪公司还需向其支付因隐瞒、欺诈导致其卖房减少的收入。周某主张其对贷款银行延迟付款的行为没有责任，同时办理过户手续是冯某的义务，其（周某）是权利方，不存在延迟办理过户手续违约的问题。经纪公司则认为冯某的诉讼请求没有法律依据，与经纪公司无关。

【案件焦点】

　　因贷款银行办理贷款手续的原因导致买方逾期付款，是否应认定买方构成违约？卖方是否可依据房屋买卖合同与居间合同并行主张权利？

【法院裁判要旨】

　　北京市昌平区人民法院认为：冯某与周某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。周某的贷款银行放贷时间虽迟于合同约定，但此系不可归责于周某的事由所致，故不支持冯某关于周某向其支付逾期付款违约金的诉讼请求。冯某向周某交付房屋并转移房屋所有权系应履行的合同义务，其未举证证明周某存在拒绝或延迟配合办理产权转移登记的情形，故不支持其要求周某支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求。冯某关于经纪公司承担逾期办理产权转移登记违约金以及向其支付卖房减少收入的诉求，系基于双方之间的居间合同关系，与本案不属于同一法律关系，故不予处理。同时，根据本案实际情况，冯某与周某之间的合同已经实际履行，故对周某关于该合同未实际履行的辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条之规定，作出如下判决：驳回原告冯某的诉讼请求。

　　冯某持原审起诉意见提起上诉。北京市第一中级人民法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。冯某主张周某延迟交付房款，周某与经纪公司延迟办理过户登记手续，但现有证据只能证明存在房款支付时间以及办理过户登记手续时间迟延于合同约定时间的事实，而不足以证明该迟延是由于周某、经纪公司的违约行为所致，故冯某的诉讼请求缺乏事实根据，本院不予支持。一审判决的判决并无不当，本院予以确认和维持。

　　北京市第一中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第六十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

　　依据原告冯某与被告周某签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定，买方采取商业贷款方式支付购房款，其中剩余购房款61万元应于过户当日支付（其中房款30万元由买受人所贷款银行支付给出卖人，过户后的三个工作日到账）。合同签订后，买卖双方于2010年2月8日办理完毕房屋产权转移登记手续，依据合同约定，被告周某应于2010 年2月11日前以银行贷款方式支付原告冯某剩余购房款，但贷款银行于2010年3月24日才放贷24万元，该期限明显迟于合同约定的付款期限。在此情况下，如无免责事由，被告周某理应承担逾期付款的违约责任。但根据本案查明的事实，贷款银行曾口头告知中介公司买卖双方提供的办理贷款手续的材料已齐备，但其后贷款银行却要求被告周某之妻吴某提供工资流水，故延至2010年3月24日，才将贷款24万元打入原告冯某的账户。由上述事实可以看出，如在正常情况下，被告周某可依约定期限支付原告冯某剩余购房款，但因贷款银行办理贷款手续的原因，导致被告周某逾期付款，该逾期并非基于被告周某的事由所致，故在此情况下，若认定被告周某构成违约难免过苛。

　　本案中，原告依据房屋买卖合同要求被告周某承担违约责任，同时又依据居间合同要求被告经纪公司赔偿损失，因该两项诉讼请求系基于不同的法律关系，故不能在同一案件中一并处理。审判实践中，买卖双方大多通过中介公司的居间介绍签订存量房屋买卖合同，而双方所签合同也多半是中介公司提供的格式合同，合同名称也多冠以《存量房屋居间买卖合同》名称，中介公司在该合同中亦作为合同一方当事人签字签章。具体分析而言，该合同中其实包含了两个法律关系，一是房屋买卖双方的买卖合同关系；二是房屋买卖双方分别与中介公司之间形成的居间合同关系。买卖双方在发生纠纷后时，一方也大多同时将中介公司之间形成的居间合同关系。买卖双方在发生纠纷后时，一方也大多同时将中介公司列为被告，就中介公司对案件处理结果有利害关系，或者为了更好的查明案件事实而言，这本无可厚非，但如果原告的诉求是同时要求房屋买卖一方及中介公司承担法律责任，这就需要原告明确是基于买卖合同关系起诉还是基于居间合同关系起诉，从而确定应承担责任的被告主体。

　　本案中，原告冯某以房屋买卖合同纠纷为由起诉，故法院仅应审查被告周某是否应承担违约责任问题，而对原告冯某与被告经纪公司之间的居间合同关系，原告冯某可另行起诉。据此，一审法院对于原告冯某要求被告经纪公司支付卖房减少收入的诉讼请求未予处理。后冯某在上诉时未就该项诉求进行主张，故二审法院对此问题也未涉及。