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约定租赁土地用于商业经营,实际履行仍为农业用途合同是否有效?
作者:高琳琳  发布时间:2022-07-20 14:50:22 打印 字号: | |

    2010年3月,某镇农业服务中心与某公司签订租赁合同,约定公司承租农服中心所管理的鸡场及桃园33亩地,建筑面积为1000平方米,租赁期限为20年,租金一年每亩4000元。公司需要支付前十年租金共计132万元,合同签订之日支付50万元,一个月内支付剩余82万元。公司在合同履行期内,逾期一个月未交租金视为违约,农服中心有权单方终止合同。

    合同签订后,农服中心将涉案土地交付公司,公司支付50万元租金后,再没有交过租金。公司本想在涉案土地上经营企业,但一直未使用,将土地实际给了张某使用。张某在土地上栽种了果树,对原有29间房屋进行装修改造并新建了5间房屋。2019年10月,农服中心向公司进行催款,要求支付剩余租金,公司不愿支付。2019年11月,农服中心向其邮寄《解除合同通知书》。后农服中心提起诉讼,要求解除合同,并要求公司返还涉案土地、支付剩余租金。

    庭审中,公司辩称农服中心未按合同约定交付土地、提供水电设施。公司提起反诉,要求农服中心返还租金并赔偿损失。

    经查,涉案土地是国有土地,土地性质属于农用地,由农服中心管理。从双方签订的租赁合同来看,公司本想将土地用于商业经营,变更土地用途,因此租赁合同违反法律的强制性规定,应属无效。

    然而,合同签订后公司没有实际使用,将涉案土地交给张某使用,张某在土地上种植果树,仍为农业用途,农服中心也未提出异议,应视为农服中心与公司就土地使用问题达成了新的合意,形成了新的事实租赁关系,该租赁关系为不定期的租赁关系,且未违反法律的强制性规定,应属有效。不定期的租赁合同,当事人可以随时要求解除。现农服中心要求解除与公司的租赁关系,公司同意解除,法院不持异议。

    农服中心要求公司腾退并返还涉案土地的诉讼请求符合法律规定,法院予以支持;公司实际占有使用土地期间,应当支付租金。公司在将土地交由张某使用期间,张某经批准重新栽种了果树,并对原有房屋进行改造和新建,农服中心未提出异议,现双方合同已解除,农服中心应当对上述投入损失予以赔偿。

    最终法院判决双方解除租赁合同,公司返还涉案土地,农服中心赔偿相关损失。


【法官说法】

    当事人未经合法审批订立土地租赁合同,约定将农业用地出租用于非农业建设,租赁合同无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

    在合同有效的情形下,合同解除后,尚未履行的,终止履行。已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

    另外,《民法典》第七百零七条规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。不定期租赁合同,合同双方享有任意解除权,导致租赁关系不稳定。在此提示,租赁期限是租赁合同的主要条款之一,签订租赁合同时最好以书面形式将租赁物名称、租赁面积、租赁期限、租金及支付方式、租赁物维修、合同解除及违约赔偿等事项约定明晰,确定各方权利义务,确保发生纠纷时合理维护自身权益。

 

 

 
责任编辑:王宇新